Skat ved udlejning af sommerhus

Når du udlejer dit private sommerhus, skal du beskattes af lejeindtægten ligesom enhver anden indtægt. Men da der samtidig er mange udgifter forbundet med udlejning af sommerhus, har du naturligvis nogle fradrag. Se eksempler på sommerhus skatteberegninger. Bemærk også, at der gælder særlige beskatningsregler for udlejning af sommerhus, hvis du ikke selv benytter huset privat - så er det erhvervsudlejning!

To fradragsmetoder

Når du kun udlejer sommerhuset en del af året - i modsætning til helårlig erhvervsudlejning - kan du frit vælge mellem to fradragsmetoder:

  • A) Et fast fradrag på 40%, som skal kompensere dig for samtlige udgifter vedrørende udlejningen, uden at du skal holde regnskab med udgifterne. Hertil kommer et bundfrafrag på 10.000 kr. i bruttolejeindtægten.
  • B) Et fradrag for dokumenterede udgifter, hvor du skal holde regnskab med de faktiske udgifter, men til gengæld ikke får noget bundfradrag.

    • Metode B kan være en ret besværlig metode og ofte ikke nær så økonomisk fordelagtig som metode A. Så de fleste vælger metode A med et fast fradrag på 40% plus bundfradraget.

    Bemærk i den forbindelse, at du ikke kan kombinere de to metoder! Det er heller ikke muligt at skifte fra regnskabsmæssigt fradrag til fast fradrag (det omvendte skifte er dog muligt). Så det er en god idé at vælge den mest fordelagtige metode første gang.


    Bundfradraget (metode A)

    Hvis du udlejer dit sommerhus privat (dvs. uden om et bureau) og vælger fradragsmetode A, er de første 10.000 kr. af lejeindtægten skattefrie, og af den øvrige lejeindtægt kan du fradrage 40%. Se eksempler længere nede i denne artikel.

    I 2011 er der vedtaget nye regler vedr. bundfradraget for sommerhusejere, der udlejer sommerhus via et udlejningsbureau. For disse udlejere er bundfradraget hævet til 20.000 kr.

    Det forhøjede bundfradrag kan umiddelbart lyde som en fantastisk gevinst, men når man indregner de enorme udgifter til bureauets provision, vil du som udlejer fortsat miste mange penge ved at benytte et udlejningsbureau - på trods af det forhøjede bundfradrag! Hertil kommer de ufleksible restriktioner, du pålægges, hvis du vælger at udleje via et bureau.

    Se eksemplerne herunder, hvor en udlejer med en årlig lejeindtægt på 25.000 kr. mister 7.000 kr. EFTER skat ved at vælge et bureau frem for at udleje privat - på trods af det forhøjede bundfradrag. Et tab som blot stiger, jo mere sommerhuset lejes ud! Og se vores artikel der beskriver ulemperne ved den nye sommerhus bundfradragsordning.


    Privat udlejning (minus bureau) - skatteberegning

    Eksempel 1:
    Fast fradrag (40%) + bundfradrag:
    Bruttolejeindtægt inkl. betaling for vand, el, varme: 25.000 kr.
    Bundfradrag: 10.000 kr.
    Fradrag (40% af 25.000-10.000 kr.): 6.000 kr.
    Til beskatning: 9.000 kr.
    Beskatning (ca. 33% x 9.000 kr.): ca. -3.000 kr.
    Overskud til udlejer: 22.000 kr.

    Eksempel 2:
    Fradrag for dokumenterede udgifter:
    Bruttolejeindtægt inkl. betaling for vand, el, varme: 25.000 kr.
    Udgifter til vand, el, varme: 4.000 kr.
    Andel af forsikringer: 1.500 kr.
    Vedligeholdelse af inventar: 3.000 kr.
    Andel af ejendomsbeskatning: 1.500 kr.
    Til beskatning: 15.000 kr.
    Beskatning (ca. 33% x 15.000 kr.): ca. -5.000 kr.
    Overskud til udlejer: 20.000 kr.


    Udlejning via udlejningsbureau - skatteberegning

    Eksempel 1:
    Fast fradrag (40%) + bundfradrag:
    Bruttolejeindtægt inkl. betaling for vand, el, varme: 25.000 kr.
    Bureau provision (fx 40%): -10.000 kr.
    Bundfradrag: 20.000 kr.
    Til beskatning: 0 kr.
    Overskud til udlejer: 15.000 kr.
    (Til sammenligning; overskud ved udlejning privat: 22.000 kr.)

    Eksempel 2:
    Fradrag for dokumenterede udgifter:
    Bruttolejeindtægt inkl. betaling for vand, el, varme: 25.000 kr.
    Bureau provision (fx 40%): -10.000 kr.
    Udgifter til vand, el, varme: 4.000 kr.
    Andel af forsikringer: 1.500 kr.
    Vedligeholdelse af inventar: 3.000 kr.
    Andel af ejendomsbeskatning: 1.500 kr.
    Til beskatning: 5.000 kr.
    Beskatning (ca. 33% x 5.000 kr.): ca. -1.700 kr.
    Overskud til udlejer: 13.300 kr.
    (Til sammenligning; overskud ved udlejning privat: 20.000 kr.)


    Erhvervsudlejning

    Hvis du ikke selv benytter sommerhuset, men udelukkende anvender huset til udlejning, så er det erhvervsudlejning, og dér gælder særlige beskatningsregler.

    Ved erhvervsudlejning, skal der opgøres et ejendomsregnskab på tilsvarende vis som for andre udlejningsejendomme. Udlejes et sommerhus med inventar, kan udlejeren skattemæssigt fradrage udgifter til vedligeholdelse af inventaret. Desuden kan der foretages skattemæssige afskrivninger på inventaret efter reglerne i afskrivningsloven. Der kan ikke foretages skattemæssige afskrivninger på selve sommerhuset. Beskatningen af indkomsten sker som personlig indkomst.

    Vi henviser i øvrigt til SKATs hjemmeside for yderligere oplysninger om beskatning af erhvervsudlejning.

    		  

    // Skrevet 6. januar 2011.

    Se vores kommentar til de nye regler vedr. sommerhus bundfradrag.

    Se de nye sommerhus beskatningsregler på Folketingets hjemmeside.