Skat ved udlejning af sommerhus
- er meget mindre end du sikkert tror!
Når du udlejer dit private sommerhus, skal du beskattes af lejeindtægten ligesom enhver anden indtægt. Men faktisk er skatten meget lav!
Du er nemlig berettiget til nogle store fradrag som kompensation for dine udgifter, og det medfører, at det reelle skattebeløb er ret lille.
Her får du overblik over de vigtigste skatteregler og kan se eksempler på skatteberegninger - både ved privat udlejning og udlejning via et bureau.
OBS: I 2020 er der pga. coronakrisen et ekstraordinært forhøjet bundfradrag for udlejning via et bureau. MEN som det fremgår af beregningerne her på siden, så kan det stadig bedst betale sig at udleje privat! Det skyldes dels, at privatudlejere bedre kan udnytte det andet store fradrag kaldet 40%-fradraget - dels at et bureau opkræver meget større provision, end man sparer i skat!
SKAT VED SOMMERHUSUDLEJNING - i privat regi
Når du udlejer dit sommerhus privat uden hjælp fra et bureau, er de første 11.500 kr. af lejeindtægten helt skattefrie (2020) - i 2019 var det 11.200 kr. Med til lejeindtægten hører også forbrugsafregning for el, vand, varme etc.
De skattefrie 11.500 kr. udgør det såkaldte bundfradrag, som opjusteres lidt hvert år. Du får fuldt bundfradrag, selv om du køber eller sælger boligen i løbet af året.
Foruden bundfradraget har du et fast fradrag på 40% af den resterende lejeindtægt, som skal kompensere dig for samtlige udgifter vedrørende udlejningen. Dette er en stor fordel for dig, da du dermed ikke behøver at holde regnskab med udgifterne.
OBS: Sommerhusejere, som udlejer via et bureau, kan ikke udnytte 40%-fradraget lige så godt som privatudlejere. Blandt andet derfor kan det stadig samlet set bedst betale sig at udleje privat, på trods af et højere bundfradrag til bureauudlejerne.
Restbeløbet efter bundfradrag og 40% fradrag skal beskattes som kapitalindkomst - rubrik 37 på årsopgørelsen.
Den eksakte skatteprocent afhænger af din samlede kapitalindkomst, som ofte er negativ, fordi der bl.a. medregnes renteudgifter/-indtægter. Ved en negativ kapitalindkomst er skattesatsen ca. 34%.
Klik her for at se, hvordan du udlejer privat via SommerhusDanmark.dk
Lejeindtægt: 100.000 kr.
Bundfradrag (2020): -11.500 kr.
Fradrag 40% (af 100.000-11.500): -35.400 kr.
Til beskatning (100.000-11.500-35.400): 53.100 kr.
Skat (34% af 53.100 kr.): 18.054 kr.
Overskud til PRIVAT udlejer: 81.946 kr.
I stedet for bundfradrag + 40% fradrag kan du vælge et 'Regnskabsmæssigt fradrag', hvor du får fradrag for alle dokumenterede udgifter til fx annoncering, el, vand, varme og vedligeholdelse af inventar. Men det er ofte en dårlig løsning for dig, da udgifterne sjældent overstiger bundfradrag + 40% fradrag. Du får fx ikke fradrag for vedligeholdelse af huset, kun inventaret.
SKAT VED SOMMERHUSUDLEJNING - via et bureau
Bundfradraget ved udlejning via et bureau er ekstra højt i 2020, nemlig 60.000 kr. - i 2019 var det 40.900 kr. Men det høje bundfradrag giver ikke flere penge i dine lommer, de går populært sagt til dit bureau istedet. Det skyldes, at du med et forhøjet bundfradrag ikke på samme vis kan udnytte 40%-fradraget.
Så den samlede skattebesparelse ender faktisk med at være ret lille, og besparelsen opvejer slet ikke den ekstra provision, som du skal betale til dit bureau!
Bureauet opkræver jo et gebyr på 20-30-40% af hver booking. Og så ender regnestykket med, at du på trods af det højere bundfradrag får et langt mindre overskud til dig selv, hvis du vælger bureauudlejning frem for at udleje privat.
I vores regneeksempel kan du se sort på hvidt, hvad du mister af indtægt ved at udleje via et bureau - sammenlignet med samme udlejningsniveau i privat regi.
Som du kan se i eksemplet vedr. bureauudlejning, så ender du med at miste mange tusinde kroner, hvis du vælger at udleje via et bureau.
Så din (meget lille) skattebesparelse pga. det højere bundfradrag forærer du reelt til bureauet + du forærer bureauet tusindvis af ekstra kroner. Og ikke nok med det - pga. bureauets provision øges dit tab, jo mere sommerhuset lejes ud!
Denne artikel handler meget om økonomi, men der er også andre vigtige ting at overveje, inden du tilmelder dig udlejning via et bureau - fx disse:
- Allerede ved nytårstid skal du typisk fastlægge, hvilke uger du ønsker at udleje i det kommende år.
- Bureauet stiller ofte krav om, at du skal udleje minimum 4-5 uger i højsæsonen, og helst meget mere.
- Ønsker du alligevel selv at benytte sommerhuset i en af ’bureauets uger’, skal du typisk vente indtil 4 uger inden ankomst, før du kan reservere huset til dig selv – og kun hvis det endnu ikke er udlejet.
- Du har næsten ingen indflydelse på, hvem huset udlejes til - dog kan du frasige dig udlejning til ungdomsgrupper samt henstille til, at der ikke ryges eller medbringes husdyr.
Lejeindtægt: 100.000 kr.
Bureau provision (fx 30%): -30.000 kr.
---
Lejeindtægt til ejer (100.000-30.000): 70.000 kr.
Bundfradrag (2020): -60.000 kr.
Fradrag 40% (af 70.000-60.000): 4.000 kr.
Til beskatning (70.000-60.000-4.000): 6.000 kr.
Skat (34% af 6.000 kr.): 2.040 kr.
Overskud til BUREAU udlejer: 67.960 kr.
---
Ved præcis samme udlejningsniveau:
Overskud til PRIVAT udlejer: 81.946 kr.
Vær opmærksom på, at du i vinterperioden 1/11-1/3 kun må udleje - eller selv overnatte i - dit sommerhus i 9 uger i alt. Dvs. der må kun overnattes i huset i halvdelen af vinterperioden. Det fremgår af planlovens §40, stk. 3.
Vær opmærksom på, at du kun må udleje dit sommerhus, hvis du også selv benytter huset engang imellem. Ellers er det erhvervsudlejning, og det kræver en dispensation, som næsten aldrig gives!
Vi henviser til SKATs hjemmeside for yderligere oplysninger om beskatning af sommerhus ved udlejning.
Vi tilbyder således ikke individuel rådgivning vedr. årsopgørelsen.
Ønsker du input til andre emner, er du meget velkommen til at kontakte os.
