Skat ved udlejning af sommerhus

Når du udlejer dit private sommerhus, skal du beskattes af lejeindtægten ligesom enhver anden indtægt.

Men da der samtidig er mange udgifter forbundet med udlejning af sommerhus, er du berettiget til nogle store fradrag, så den reelle skattebetaling er faktisk ret lille.

Bemærk, at du kun kun må udleje dit sommerhus, hvis du også selv benytter huset engang imellem - ellers er det erhvervsudlejning, og det kræver en dispensation, som næsten aldrig gives!

Her får du overblik over de vigtigste skatteregler og kan se eksempler på skatteberegning.





Ved privat udlejning er de første 10.700 kr. skattefrie (2017)

Når du udlejer dit sommerhus privat uden hjælp fra et bureau, er de første 10.700 kr. af lejeindtægten helt skattefrie (2017). Med til lejeindtægten hører også forbrugsafregning for el, vand, varme etc.

De skattefrie 10.700 kr. udgør det såkaldte bundfradrag, og det opjusteres en lille smule hvert år. I 2016 var bundfradraget på 10.500 kr. Du får fuldt bundfradrag, selv om du køber eller sælger boligen i løbet af året.

Derudover er de næste 40% af lejeindtægterne helt skattefrie

Foruden bundfradraget har du et fast fradrag på 40% af den resterende lejeindtægt, som skal kompensere dig for samtlige udgifter vedrørende udlejningen. Dette er en stor fordel for dig, da du dermed ikke behøver at holde regnskab med udgifterne.

Tilbage er et skattepligtigt beløb, hvor skattesatsen kun er ca. 34%

Restbeløbet efter bundfradrag og 40% fradrag skal beskattes som kapitalindkomst - rubrik 37 på årsopgørelsen.

Den eksakte skatteprocent afhænger af din samlede kapitalindkomst, som ofte er negativ, fordi der bl.a. medregnes renteudgifter/-indtægter. Ved en negativ kapitalindkomst er skattesatsen ca. 34%.


Men hvordan ser regnestykket så ud ved bureauudlejning?

Udlejningsbureauerne gør meget ud af at fortælle, at bundfradraget er højere, når man udlejer via et bureau. Og det har de for så vidt ret i, for bundfradraget er på 21.400 kr. i 2017 ved bureauudlejning.

Men bureauerne glemmer at fortælle, at du på trods af det højere bundfradrag stadig får et langt mindre overskud til dig selv, hvis du vælger bureauudlejning.

I vores regneeksempel kan du se sort på hvidt, hvad du mister af indtægt ved at udleje via et bureau - sammenlignet med samme udlejningsniveau i privat regi.

Du betaler meget mere til bureauet, end du sparer i skat

Som du kan se i eksemplet vedr. bureauudlejning, så ender du med at miste mange tusinde kroner, hvis du vælger at udleje via et bureau.

Så din skattebesparelse pga. det højere bundfradrag forærer du reelt til bureauet + du forærer bureauet tusindvis af ekstra kroner. Og ikke nok med det - pga. bureauts provision øges dit tab, jo mere sommerhuset lejes ud!