Skat ved udlejning af sommerhus
- er meget mindre end du sikkert tror!

Når du udlejer dit private sommerhus, skal du beskattes af lejeindtægten ligesom enhver anden indtægt. Men faktisk er skatten meget lav!

Du er nemlig berettiget til nogle store fradrag som kompensation for dine udgifter, og det medfører, at det reelle skattebeløb er ret lille.

Her får du overblik over de vigtigste skatteregler og kan se eksempler på skatteberegninger - både ved privat udlejning og udlejning via et bureau.





Privatudlejning vs. bureauudlejning

Der er de senere år indført et forhøjet bundfradrag for udlejning via et bureau. Men som det fremgår af beregningerne her på siden, så kan det stadig bedst betale sig økonomisk at udleje privat, hvis man sammenligner præcis den samme lejeindtægt fra bureauudlejning vs. privatudlejning. Det skyldes dels, at bundfradraget suppleres af et 40%-fradrag, som privatudlejere bedre kan udnytte - dels at de fleste bureauer opkræver mere i provision, end du sparer i skat.

Der er dog mange andre parametre end økonomien, som du bør overveje, når du vælger udlejningsform. Fx kræver privatudlejning en stor indsats af dig selv ift. at håndtere lejerforespørgsler, lave lejekontrakt, nøgleudlevere, servicere pool/spa, slutafregne etc. Hvorimod du med bureauudlejning kan læne dig væsentligt mere tilbage og lade bureauet stå for det meste.

Så når du vælger udlejningsform, bør du tage alle aspekter med i betragtning og vurdere, hvordan fordele/ulemper ved de to udlejningsformer passer bedst ind i netop din situation.

SKAT VED SOMMERHUSUDLEJNING - i privat regi

Ved privat udlejning er de første 11.700 kr. skattefrie (2021)

Når du udlejer dit sommerhus privat uden hjælp fra et bureau, er de første 11.700 kr. af lejeindtægten helt skattefrie (2021) - i 2020 var det 11.500 kr. Med til lejeindtægten hører også forbrugsafregning for el, vand, varme etc.

De skattefrie 11.700 kr. udgør det såkaldte bundfradrag, som opjusteres lidt hvert år. Du får fuldt bundfradrag, selv om du køber eller sælger boligen i løbet af året.

Derudover er de næste 40% af lejeindtægterne helt skattefrie

Foruden bundfradraget har du et fast fradrag på 40% af den resterende lejeindtægt, som skal kompensere dig for samtlige udgifter vedrørende udlejningen. Dette er en stor fordel for dig, da du dermed ikke behøver at holde regnskab med udgifterne.

Sommerhusejere, der udlejer via et bureau, kan ikke udnytte 40%-fradraget lige så godt som privatudlejere. Det er den primære årsag til, at det rent økonomisk bedst kan betale sig at udleje privat, hvis man regner med præcis den samme lejeindtægt - på trods af et højere bundfradrag til bureauudlejerne.

Tilbage er et skattepligtigt beløb, hvor skattesatsen kun er ca. 34%

Restbeløbet efter bundfradrag og 40% fradrag skal beskattes som kapitalindkomst - rubrik 37 på årsopgørelsen.

Den eksakte skatteprocent afhænger af din samlede kapitalindkomst, som ofte er negativ, fordi der bl.a. medregnes renteudgifter/-indtægter. Ved en negativ kapitalindkomst er skattesatsen ca. 34%.



Klik her for at se, hvordan du udlejer privat via SommerhusDanmark.dk


SKAT VED SOMMERHUSUDLEJNING - via et bureau

Et højt bundfradrag, men dårlig udnyttelse af 40%-fradraget

Bundfradraget ved udlejning via et bureau er i 2021 på 42.700 - i 2020 var det ekstra højt pga. corona, nemlig 60.000 kr. Men det høje bundfradrag er sjældent ensbetydende med flere penge i dine lommer. Med et forhøjet bundfradrag kan du nemlig ikke på samme vis udnytte 40%-fradraget.

Så den samlede skattebesparelse ender faktisk med at være ret lille, og besparelsen opvejer som regel ikke den provision, du skal betale til dit bureau for deres indsats - provisionen ligger typisk på 20-30-40% af hver booking.

Regneeksemplerne forklarer forskellen

I vores regneeksempler kan du sammenligne, hvor meget du kan beholde selv ved hhv. at udleje via et bureau og i privat regi. I regneeksemplerne er der taget udgangspunkt i præcis den samme lejeindtægt og en gennemsnitlig bureauprovision på 30%, så sammenligningen bliver så fair som muligt.