Skat ved udlejning af sommerhus
- er meget mindre end du sikkert tror!

Når du udlejer dit private sommerhus, skal du beskattes af lejeindtægten ligesom enhver anden indtægt. Men faktisk er skatten meget lav!

Du er nemlig berettiget til nogle store fradrag som kompensation for dine udgifter, og det medfører, at det reelle skattebeløb er ret lille.

Her får du overblik over de vigtigste skatteregler og kan se eksempler på skatteberegninger - både ved privat udlejning og udlejning via et bureau.





OBS: Et bredt politisk flertal har med virkning fra 1/1-2018 besluttet at forhøje bundfradraget for sommerhusudlejning, når det sker via et bureau. Men som det fremgår af beregningerne her på siden, så kan det stadig bedst betale sig at udleje privat! Det skyldes dels, at privatudlejere bedre kan udnytte det andet store fradrag kaldet 40%-fradraget - dels at et bureau opkræver meget større provision, end man sparer i skat.

SKAT VED SOMMERHUSUDLEJNING - i privat regi

Ved privat udlejning er de første 11.000 kr. skattefrie (2018)

Når du udlejer dit sommerhus privat uden hjælp fra et bureau, er de første 11.000 kr. af lejeindtægten helt skattefrie (2018). Med til lejeindtægten hører også forbrugsafregning for el, vand, varme etc.

De skattefrie 11.000 kr. udgør det såkaldte bundfradrag, som opjusteres lidt hvert år. Du får fuldt bundfradrag, selv om du køber eller sælger boligen i løbet af året.

Derudover er de næste 40% af lejeindtægterne helt skattefrie

Foruden bundfradraget har du et fast fradrag på 40% af den resterende lejeindtægt, som skal kompensere dig for samtlige udgifter vedrørende udlejningen. Dette er en stor fordel for dig, da du dermed ikke behøver at holde regnskab med udgifterne.

OBS: Sommerhusejere, som udlejer via et bureau, kan ikke udnytte 40%-fradraget lige så godt som privatudlejere. Blandt andet derfor kan det stadig samlet set bedst betale sig at udleje privat, på trods af et højere bundfradrag til bureauudlejerne.

Tilbage er et skattepligtigt beløb, hvor skattesatsen kun er ca. 34%

Restbeløbet efter bundfradrag og 40% fradrag skal beskattes som kapitalindkomst - rubrik 37 på årsopgørelsen.

Den eksakte skatteprocent afhænger af din samlede kapitalindkomst, som ofte er negativ, fordi der bl.a. medregnes renteudgifter/-indtægter. Ved en negativ kapitalindkomst er skattesatsen ca. 34%.



Klik her for at se, hvordan du udlejer privat via SommerhusDanmark.dk

SKAT VED SOMMERHUSUDLEJNING - via et bureau

Udlejning via et bureau er stadig dyrere end privat udlejning

Fra 2018 er bundfradraget ved udlejning via et bureau hævet til 40.000 kr. Men et højere bundfradrag resulterer til gengæld i, at man ikke på samme vis kan udnytte 40%-fradraget. Så den samlede skattebesparelse ender faktisk med at være ret lille!

Hertil kommer, at bureauet jo opkræver et gebyr på 20-30-40% af hver booking. Og så ender regnestykket med, at du på trods af det højere bundfradrag får et langt mindre overskud til dig selv, hvis du vælger bureauudlejning frem for at udleje privat.

I vores regneeksempel kan du se sort på hvidt, hvad du mister af indtægt ved at udleje via et bureau - sammenlignet med samme udlejningsniveau i privat regi.

Du betaler meget mere til bureauet, end du sparer i skat

Som du kan se i eksemplet vedr. bureauudlejning, så ender du med at miste mange tusinde kroner, hvis du vælger at udleje via et bureau.

Så din (meget lille) skattebesparelse pga. det højere bundfradrag forærer du reelt til bureauet + du forærer bureauet tusindvis af ekstra kroner. Og ikke nok med det - pga. bureauets provision øges dit tab, jo mere sommerhuset lejes ud!

Ved udlejning via et bureau giver du afkald på flexibilitet

Denne artikel handler meget om økonomi, men der er også andre vigtige ting at overveje, inden du tilmelder dig udlejning via et bureau - fx disse:

  • Allerede ved nytårstid skal du typisk fastlægge, hvilke uger du ønsker at udleje i det kommende år.
  • Bureauet stiller ofte krav om, at du skal udleje minimum 4-5 uger i højsæsonen, og helst meget mere.
  • Ønsker du alligevel selv at benytte sommerhuset i en af ’bureauets uger’, skal du typisk vente indtil 4 uger inden ankomst, før du kan reservere huset til dig selv – og kun hvis det endnu ikke er udlejet.
  • Du har næsten ingen indflydelse på, hvem huset udlejes til - dog kan du frasige dig udlejning til ungdomsgrupper samt henstille til, at der ikke ryges eller medbringes husdyr.